万科五玠坊 万科房产的下属公司
这篇文章准备了半年，还是决定写一写
我有一个很多年的习惯了，就是当年我入行时候看过的项目交房之后还会去复盘一下。
我依稀记得我看盘时候售楼处里描绘的场景，而那些场景站在现在这个时间点去解读，又会有不一样的解读
我入行时候的第一份工作，就是把上海所有万科的项目都看了一遍
我当时的领导和我说，看过万科的项目，你就知道别人盘好在哪里差在哪里
正是因为这样的标准，上海的每个万科项目我都看的异常仔细，几乎每个案场我都会待满半天，拿着笨重的相机拍够200张照片
在所有项目里，至今依然会回忆还带着一点困惑的，大概就是这个项目了
这是一个二手房，所以不是广告大家请放心，
但是很多项目解读的背后，我有很多的话要说，借用大家一点时间，我们看看万科十年前的一个项目
从楼盘名字开始就很有意思，甚至有点奇怪：
万科五玠坊
01
项目位于北蔡，一个在浦东非常好的位置
那个年代的万科还是城市刚需中产的代表，尚没有发力做高端类产品，这么一个地块应该是上海万科当初拿到最好的一块地了
而万科面对这样的地块的产品态度是：做新中式
各位不要觉得现在到处都是新中式新东方的风格设计，但是这种风格的流行也就这两年才有的事情
而如果倒推十年，愿意做新中式的不仅仅是小众，而是绝对的异类
但是万科在10年前就开始做新中式了，甚至第一个新中式还不是五玠坊，而是一个叫第五园的产品
第五园的产品雏形来自深圳，在上海做了变异规划了一款徽派建筑产品，风格纯粹到甚至把一家苏式古宅从外地原封不动的搬过来放在样板段里
而五玠坊虽然也属于新中式，但是整体的表现却和第五园不同，五玠坊的表现更加现代，更加简洁，更加偏向于现代中式或者日式的感觉
网络素材是这样的
网络当初记录下的画面素材是这样的
在我当年只有100万像素的相机记录下的镜头呢，是这样的
我们看到这样的画面
可能第一感觉就是这个立面不好看，在现在一定是全部弄成落地玻璃然后色调调整成星空蓝或者高级灰的状态
我们印象中的现代风格建筑大概就是那个样子
其实你不认真看可能发现不了，五玠坊整体里面之所以弄成这样，是因为整个立面用了一款至今在住宅产品里都不太用过的元素
陶土
怎么来解释这种才是，可能换一张照片来看比较直观
这是一种放在现在也极少会被采用的建筑材料
各位首先要知道，陶土百叶是一种成本不低于铝板或者石材的一种外立面材料，之所以没有广泛的运用，核心是因为施工工艺的难度极大
因为是用陶土烧制而成，良品率极低
另外外挂因为相对轻薄没办法批量操作只能一点点的挂
导致于五玠坊之后，我很久都没有看到了，直到去年在深圳的龙华金茂府身上看到了这种材料
所以对于万科来说，他的目的很简单，第一希望立面的质感可以更纯粹，第二立面的质感可以更持久
因为材质的原因，陶土表面会有一个个细微的孔，所以比较耐脏，也不会反碱，多年之后立面还是会保持平整和崭新的样子
简单的来说，就是虽然不会像玻璃石材一样抓眼球，但却很耐看
跟景观结合起来的意境感会更强一点
所以这个项目从一开始万科就选择大胆
但是大胆的内核是希望第一次面对市中心土地的万科，希望交付出的是一个历久弥新的项目
02
当然，这样的立面也不止于此，这样的立面还破了一个难题
这个问题其实放在现在都是一个好问题：就是建筑的采光和用户的私密性如何权衡的问题
如今各位看过很多大面块落地玻璃，核心内核会告诉你未来这里的采光通透性会有多好，以及你在室内可以看到怎么样的室外景观
但是你可以看到外面风景的时候，其实你自己也会成为别人的风景
私密性如何考虑
这个问题在五玠坊里是这么解决的
立面选用陶土还有一个重要原因是这个材质的重量相对比较轻
需要立面的重量比较轻的一个重要原因就是
其实这个陶土百叶是可以折叠打开的
室内有大量这样的落地玻璃，如果你愿意可以把这样的陶土百叶彻底的打开
如果好天气的时候可以完全的打开，感受有天有地的，如果是下雨天把百叶关上，这样你的阳台和玻璃也会比较干净
当然你可能会问，这个百叶又不是窗帘开关那么容易，日常如果关着是不是暗无天日啊
还真不是
我当年拍照还是很仔细的
并且内视角可以看出，拉上百叶之后对室内的采光不会有很大的影响，整体还是很透亮的
而私密性得到完全的保护
这也是行业里的一次大创新，从此之后我再也没在其他地方再看过
03
所以从单单一个立面就可以看出万科对一个项目的态度，而这个项目的亮点从现在开始还是刚刚开始
第二个我记忆深刻的，这是一款大平层产品
尽管这么多年大家对大平层的概念开始无感了，但是这个十年前的大平层产品的设计理念依然领先现在很多的设计
很多细节到目前为止还没有人敢第二次做
什么是大户型，就是面积是有底线的，五玠坊的产品起步就是246平米，然后一直到328平米
但是大归大，户型设计上却没有做大户型只有大没有其他的通病，我认为五玠坊的大户型设计上存在很多的亮点
来看其中一个户型
这是一个值得看一个小时的户型图，虽然面积大但是每一个开间每一个进深都得到充分的利用
比如客厅部分做了一个非常非常的转角阳台，不论开间还是进深都是极度奢华的尺度
还有很多比如真正的一梯一户，而不是伪两梯两户改成的一梯一户，有独立成体系的洗衣房以及主卧的超配规划，现在在上海都很少见了
我这里想说一个细节，就是这个户型的动线设计
嗯，讲真的也不知道为啥这些基本功在很多房企内部都已经绝迹了
在面积足够的前提下，将室内的动线进行充分的规划，居住静区和生活动区实现彻底完全的区分
也正是因为区分的同时，中岛岛台的元素第一次在室内空间内出现了
这样的空间也在未来的交付过程中给到用户更多的生活场景，太多一家人可以互动的场景都会在这里发生
而这个痕迹也在未来万科在上海的改善型产品中得到保留，不论面积多大餐厅和客厅之间融入更多的吧台元素都能找到五玠坊的痕迹
这样的功能细分的逻辑也在居家动区也有呈现，大家仔细看主卧的套房规划，大胆的把主卫放在朝南向
并且和卧室连通。北向给到一个超大的衣帽间，这样的格局设计也是少见了
所以这一款户型设计给到业内一个很大的思考：大户型除了保证尺度，依然可以细分出足够多的的细碎空间用来满足生活中的精神需求
不过很遗憾，这一个逻辑慢慢在行业内消失了，上海不再需要太多大户型，而愿意做大的都在强调自己附赠面积要更大
04
好，看到这里大家什么感受
我替你问一个问题，那这是一个成功的项目么
这是一个非常好的问题
我们分开两个层面来看，一个不得不承认的事实就是，五玠坊整体的面积过大总价太高，从而导致整个二手市场的流动性比较弱
从此之后上海也不太做大平层产品了，上海对于豪宅的面积段定位也甚少超过160平米了，上海的别墅140-180也非常的常见
另外，五玠坊之后上海关于新中式的风格至始至终也没有流行起来，直到最近2年才开始流行。
而万科在五玠坊之后也不太做新中式的产品了，甚至关于五这个数字也再没有出现
这些都是事实，但这些都不是全部
我想和大家分享这个项目的另一个侧面，这是万科第一次做高端类产品，也是万科进入上海的第十五个年头
五玠坊之后很快，万科就端出了翡翠系产品
2015年上海同时拿出了3个翡翠系产品，不仅创造了当年上海单个房企的销售纪录，还一举夯实了万科做高端产品的市场认知
从五玠坊到翡翠滨江再到中兴路一号，万科对豪宅类产品的把握越来越有信心
除此之外，因为五玠坊的户型研发体系，万科成为了行业内不太有的，不为控面积为唯一诉求的开发商。
房地产发展，室内面积集约化是必然的，空间设计越来越紧凑是一定的
但是这是不是唯一的选择，或者说我们在控制了面积之后，是不是别的都不用做了
这也是一个好的问题，如果有设计团队的朋友也可以想想这个问题
万科在户型设计上依然还有自己坚持的东西
后面包括天空之城陆续出现的神户型，很多细节都来自当初的五玠坊，把户型设计和精装修体系同步推进从而细分出更多创新细节
而对用户来说这些点都可以呈现出更多的生活场景，这也是万科如今在户型上的技术壁垒
所以这就是我想说的，一个项目，
做了，
卖了，
然后呢……
对于太多数的开发商来说，可能接下来就要忙其他的项目了，看看之前自己的项目什么好卖，然后继续做好卖的那一款，然后就结束了
但是对于万科来说，对于一个项目的结束，在体系内甚至只是开始，复盘好的，总结不好的，然后在下一个项目内得到很好的发挥
地产业内会一直探讨一个话题，叫为什么总是万科。
其实在我眼里万科的体系并非来自一个个人，更加不是所谓的情怀，而是敢于创新的同时也敢于迭代
我们看到万科翡翠系的横空出世背后是大量迭代巨量优化之后的结果
这也是为什么我一直会说的，万科总是可以把一个项目做的很长。很长的逻辑在于操盘手的不会忘
我依然记得在天空之城负责人和我聊那一座桥时候的生活场景，依然记得中兴路一号操盘手兴奋的和我说着项目背后的故事
每一个故事的细枝末节，都能在时间里找到答案
05
我在写这份报告的时候，手机里依然存着一张照片，当初五玠坊围墙上的一句话
贵在生活本真
这句话在房地产行业里面已经消失很久很久了，但是其实过了那么久之后大家才发现，真正贵的，可能就是生活本真
作为地产人，我们设计了那么多东西，到底有没有设计出未来用户生活的场景
今天这篇文章我问了好多问题，但这个真的是一个很好很好的问题
最后再说一个细节，这个项目的全名其实是叫万科2049五玠坊
2049什么意思
这个数字会给人很多的遐想
当初万科在世博馆里的万科馆的名字就叫2049，而那个馆有一个主题，一共五个字，叫：
尊重的可能